一、房产评估价值：决定贷款额度的核心基础
    房产评估价值并非由个人主观判断，而是由专业评估逻辑综合得出，主要受以下因素影响：
    1、房产基础属性：包括房产类型(住宅、公寓、商铺等)、建筑面积、户型朝向、所在楼层、建成年代，以及房产所处地段(如是否临近商圈、学校、交通枢纽)，这些是评估的核心依据。
    2、实地考察情况：评估人员会实地“下户”，查看房屋实际装修品质(如简装、精装)、内部维护状况，以及周边生活配套(如超市、医院)、居住环境(如噪音、绿化)等细节。
    3、周边市场行情：评估人员还会咨询房产周边中介，获取近期同户型、同类型房产的实际成交价格，确保评估价值贴合当前市场真实水平。
    综合以上因素得出房产评估价值后，并非全部可贷，而是按固定比例计算：
    住宅类房产：通常可贷评估价的70%。例如，房产评估价500万元，可贷金额约为500万×70%=350万元。
    公寓类房产：贷款比例相对较低，一般为评估价的50%。若评估价500万元，可贷金额约为500万×50%=250万元。
    特殊情况：房产二次抵押
    若你的房产仍有未还清的按揭贷款，但存在剩余价值(即评估价高于未还按揭金额)，也可办理二次抵押。其额度计算公式为：二次抵押额度≈房产评估价值×70%-剩余按揭未还金额。关于二次抵押的详细流程与要求，可参考91金融小助手往期相关文章。


    二、借款人个人条件：影响额度的重要补充
    房产评估价值决定了贷款的“基础额度”，而借款人的个人条件会进一步影响金融机构的最终审批结果：
    1、征信记录：若借款人征信良好(无逾期、无过多负债、查询记录正常)，金融机构会更认可其还款意愿，可能在基础额度上给予一定宽松空间;若存在逾期、坏账等不良征信记录，可能会被降低额度，甚至直接拒绝贷款。
    2、还款能力：金融机构会审核借款人的收入证明(如工资流水、经营营收)、资产情况(如其他房产、存款)等，判断其是否有稳定能力偿还贷款。收入越高、资产越充足，获批高额度的概率越大;若收入不稳定或负债过高，贷款额度可能会被压缩。


    总结
    想准确了解自己的房产能贷多少，需同时关注“房产本身”与“个人资质”：先通过房产的基础属性、实地情况及市场行情，估算出大致评估价值与基础可贷比例;再结合自身征信、还款能力，判断金融机构的最终审批额度。若有进一步需求，也可联系专业金融服务平台，获取更精准的额度测算与申请指导。